Scheidung- was passiert mit dem Haus?
Wer heiratet, möchte, dass es ewig hält. Dabei sprechen die Statistiken leider eine andere Sprache: Im Jahr 2018 betrug die Scheidungsquote in Deutschland rund 33%. Das heißt, etwa jede dritte Ehe wird nicht ein Leben lang halten.
Eine Scheidung ist für beide Ehepartner ein einschneidendes Erlebnis- selbst wenn die Ehe einvernehmlich geschieden wird, zerbricht damit erst einmal das bisherige Lebensmodell. Sind Kinder in der Ehe vorhanden, wird es noch einmal schwieriger.
Nicht nur emotional ist eine Scheidung ein gravierendes Ereignis, auch finanziell stellt sie das Paar vor eine Herausforderung. Dies ist vor allem der Fall, wenn ein Ehepaar während der Ehe ein Haus gekauft hat. Denn dann stellen sich viele Fragen: Wer bleibt im Haus wohnen? Wie wird das Haus weiter finanziert? Was passiert, wenn man sich nicht einigen kann?
Ruhe bewahren und die Sachlage prüfen
Auch wenn die Scheidung einen Ausnahmezustand darstellt, zu allererst ist es wichtig, in Ruhe die Sachlage zu prüfen und sich zu sortieren. Denn je nach Ausgangslage können verschiedene Lösungsansätze bezüglich des Eigenheims sinnvoll sein.
Vorab sollte geklärt werden, wer im Grundbuch des Hauses eingetragen ist und wer als Kreditnehmer bei der Bank unterschrieben hat. In der Regel sind dies beide Eheleute. Banken sichern sich so ab, denn wenn zwei Personen Kreditnehmer sind, sind auch zwei Personen verantwortlich für das Bedienen des Kredits.
Wichtig ist natürlich, ob das Haus bereits abbezahlt ist oder ob der Immobilienkredit noch läuft. Die meisten Ehen in Deutschland sind sogenannte Zugewinngemeinschaften. Dies ist der Regelfall, wenn kein Ehevertrag mit abweichenden Vereinbarungen (Gütertrennung) geschlossen wurde.
Eine Zugewinngemeinschaft bedeutet, dass die Eheleute weiterhin eigenes Vermögen während der Ehe erwirtschaften und dieses auch selber verwalten. Wird die Ehe dann geschieden, werden Anfangsvermögen und Endvermögen der einzelnen Eheleute ermittelt- und zwar vom Tag der standesamtlichen Trauung bis zum finalen Scheidungsspruch.
Hat ein Ehepartner am Ende der Ehe einen höheren Zugewinn (also Vermögen) erwirtschaftet, als der andere, so muss dieser dem Ehepartner einen Ausgleich zahlen. Ein klassischer Fall ist, wenn die Ehefrau während der Ehe für die Kindererziehung ihre Berufstätigkeit aufgibt und nur noch der Ehemann Einkommen erwirbt. Hat der Ehemann am Ende der Ehe ein großes Sparvermögen angehäuft, steht der Ehefrau 50% dieses während der Ehe erwirtschafteten Vermögens zu.
Für ein Haus bedeutet dies: Wurde es während der Ehe erworben und ist bereits abbezahlt, steht beiden Ehepartnern grundsätzlich jeweils die Hälfte des Hauses zu. Auch wenn das Haus noch nicht abbezahlt ist, haben beide Eheleute einen 50% Anspruch auf das Haus.
Wer behält das Haus?
Während es bei reinem finanziellem Vermögen einfach ist, es zwischen Eheleuten aufzuteilen, ist dies bei einem Haus kompliziert. Grundsätzlich haben beide Eheleute ein Recht darauf, in dem Haus wohnen zu bleiben. Praktisch ist dies in der Regel natürlich keine Lösung, es sei denn, die Eheleute verstehen sich noch gut und eine Realteilung ist möglich.
Was kann man also mit dem Haus im Falle einer Scheidung machen?
Option 1: Verkauf
Bereits vor Ablauf des Trennungsjahres kann die Immobilie verkauft werden. Hierfür sollte sich das Noch-Ehepaar vorab über den Marktwert des Hauses informieren.
Wichtig ist beim Hausverkauf, dass ein etwaiger offener Kredit dadurch abgelöst werden kann. Achtung: Hier sollte vorab mit der Bank geklärt werden, ob und wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ausfällt. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine „Strafe“ der Bank für das vorzeitige Beenden des Immobilienkredits, da der Bank schließlich Zinsen entgehen.
Oft ist ein Hausverkauf bei Scheidung dann notwendig, wenn das Geld für die Zugewinnentschädigung benötigt wird. Ein weiterer Fall ist, dass einer alleine die Kosten des Hauses nicht mehr tragen kann.
Option 2: Ausbezahlung des Ehepartners
Möchte einer der Eheleute im Haus bleiben, so muss er oder sie den Ehepartner ausbezahlen. Dies kann auf einmal oder in Raten geschehen. Auch in diesem Fall sollte vor der rechtskräftigen Ehescheidung alles geklärt werden. Vor allem, um das erneute Fälligwerden der Grundsteuer (oft mehrere Tausend Euro) bei einer Eigentumsübertragung zu vermeiden. Für (Noch-)Eheleute fällt die Grundsteuer nämlich nicht an.
Wird einer der Darlehensnehmer aus dem Vertrag mit der Bank herausgenommen, kann es sein, dass diese einen neuen Kreditvertrag aufsetzen möchte. Dieser kann schlechtere Konditionen haben. Auch sollte mit der Bank geklärt werden, dass keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, weil der Immobilienkredit neu aufgesetzt und der alte Vertrag vorzeitig beendet werden muss.
Diese Option kommt nur infrage, wenn einer der Eheleute im Haus bleiben möchte und dieses finanziell tragen kann.
Option 3: Vermieten der Immobilie
Eine weitere Möglichkeit ist es, das Haus zu vermieten. So kann der laufende Kredit weiter bedient werden und das Eigentum wird erhalten. Das kann beispielsweise als Altersabsicherung sinnvoll sein. Auch wenn noch minderjährige Kinder vorhanden sind, die das Haus später erben sollen, könnte diese Variante passend sein. Die Mieteinnahmen, aber auch die Kosten, werden dann unter den Eheleuten aufgeteilt. Natürlich sollten die ehemaligen Eheleute in der Lage sein, gemeinsam als Vermieter aufzutreten. Hier empfiehlt es sich, einen externer Mietverwalter einzuschalten. Denn viele Menschen verfügen weder über die Zeit, noch über die notwendige Fachkompetenz, die ein Vermieter benötigt.
Trotzdem setzt diese Option voraus, dass sich die Eheleute vernünftig einigen können, wenn Fragen rund um das Haus auftreten.
Option 4: Realteilung des Hauses
Zugegeben eine eher unwahrscheinliche Lösung ist die Realteilung. In diesem Fall wird das Haus in zwei Wohnungen aufgeteilt, so dass beide Eheleute weiterhin in dem Eigenheim leben können. Dafür muss das Haus natürlich auch geeignet sein.
Nicht zu vergessen, dass die ehemaligen Eheleute in diesem Fall weiterhin Nachbarn sind, was zu Spannungen führen kann. Diese Lösung kommt daher selten zum Einsatz.
Option 5: Wenn nichts mehr geht- Zwangsversteigerung
Die schlechteste Lösung ist die Zwangsversteigerung durch das zuständige Amtsgericht. Sie kommt zum Einsatz, wenn sich die Eheleute vor Gericht partout nicht einigen können und kann auch gegen den Willen eines Partners durchgesetzt werden. Der Mindestpreis wird von einem Sachverständigen festgelegt und das Haus an den Meistbietenden versteigert.
Da der finale Verkaufspreis bei einer Zwangsversteigerung meist unter dem Marktwert des Hauses liegt, ist sie nicht empfehlenswert.
Tipps für den Hauskauf, um bei Scheidung vorbereitet zu sein
Steht ein Ehepaar vor dem Kauf eines Hauses, kann es vorab ein paar Vorkehrungen treffen, um für den -hoffentlich nicht eintretenden Fall- einer Scheidung gewappnet zu sein.
1. Ehevertrag schließen
Für viele Ehepaare erscheint ein Ehevertrag unromantisch. Trotzdem kann er sich später lohnen und sollte offen besprochen werden. Normalerweise wird der Ehevertrag vor der Eheschließung geschlossen, er kann aber auch während der Ehe nachträglich vereinbart werden. Sinnvoll ist ein Ehevertrag, wenn die Vermögensverhältnisse sehr unterschiedlich sind. Dann kann sich der Vermögendere gegen einen großen Verlust bei Trennung absichern.
Auch kann in einem Ehevertrag vereinbart werden, wer im Falle einer Trennung das Haus behält. Gleichermaßen kann die Gütertrennung im Ehevertrag vereinbart werden.
2. Sonderfall: Schenkungen und Erbe dokumentieren
Erhält einer der Eheleute während der Ehe eine größere Schenkung oder ein Erbe und investiert dieses in den Hauskauf, sollte dies auch dokumentiert werden. Denn dieses Vermögen wird aus der Zugewinngemeinschaft herausgerechnet. Dafür muss aber nachgewiesen werden, dass die Schenkung bzw. das Erbe alleine der einen Person und nicht der Ehegemeinschaft galt.
3. Einigen statt Rosenkrieg
Eine Scheidung ist sowieso schmerzhaft. Damit der finanzielle Schaden so gering wie möglich ausfällt, sollten beide Eheparteien stets nach einer Einigung suchen. Diese kann zu den potentiellen Konfliktthemen in einer Scheidungsfolgenvereinbarung gemeinsam festgehalten werden. Diese kann bereits vor, während und nach der Trennung vereinbart werden.
So spart man im Scheidungsfalle Anwalts- und Gerichtskosten und vor allem: jede Menge Ärger.